Uskoro novi zakon o najmu. Što se sve mijenja za stanodavce i podstanare?

Tržište dugoročnog najma u Hrvatskoj godinama prati ista nesigurnost: cijena dogovorena pri useljenju ne mora nužno ostati ista, a najmoprimci se nerijetko nađu u situaciji u kojoj moraju prihvatiti povećanje najamnine ili potražiti novi dom. Upravo bi tomu trebao stati na kraj novi Zakon o najmu stanova, kojim Vlada želi jasnije urediti odnos najmoprimca i najmodavca. 

Nakon 30 godina Hrvatska će dobiti novi Zakon o najmu stanova. Jedan od razloga je to što je u posljednjih šest godina broj ugovora sa 100 tisuća porastao na 240 tisuća, gotovo dva i pol puta.

Ravnatelj Uprave za provedbu stambene politike,kvalitetu stanovanja i komunalno gospodarstvo Tomislav Jukić ističe da s jedne strane najmodavce žele potaknuti da u što većem broju daju svoje stanove na tržište i da ne budu prazni.

- Najmoprimcima ipak moramo dati neku pravnu sigurnost da im se ne može povećavati najmnina kad god i kako god najmodavac želi da im se ne može stalno remetiti njihova privatnost ulascima u stan, da znaju jasno koja su pravila u tom najamnom odnosu. 

Stručnjaci: Mora se zaštiti vlasnike stanova 

Iako broj ugovora za dugoročni najam raste, stručnjaci upozoravaju da je važno zaštititi vlasnike stanova kako bi se povećala ponuda. 

- Naime, u velikim gradovima više od 20 posto stambenog fonda je prazno, zaključano i to je puno veći broj nego stanova u kratkoročnom najmu. Ako želimo veću priuštivost stanovanja trebamo povećati ponudu, a to jedino možemo ako zaštitimo vlasnika nekretnina. Ako se vlasnik nekretnine boji da neće nekretninu dobiti u dogovorenom vremenu i po dogovorenim uvjetima raste rizik tog posla, on će tražiti veću cijenu ili će povući nekretninu s tržišta, što ni u jednom slučaju nije dobro za najmoprimce, kaže Ana Rimac Smiljanić s Ekonomskog fakulteta Sveučilišta u Splitu.

Najamnina se može povećati jednom godišnje 

Novi zakon predviđa da se najamnina može povećati jednom godišnje te da rast ne smije biti veći od stope povećanja cijene stambenih nekretniina koja se ove godine kreće između 14 i 15 posto. 

Također, svi ugovori potpisivali bi se kod javnog bilježnika. 

Kako bi se provodio postupak?

- Postupak bi se odvijao kroz sklapanje ugovora pred javnim bilježnikom, kao nepristranom trećom stranom,  koji će jasno informirati i najmodavce i najmoprimce o njihvim pravima i obvezama. Istovremeno taj ugovor onda sadrži i ovršne klauzule čime se izbjegava potreba za parničnim postupcima koji jako dugo traju može se ići automatski na ovršne postupke koji su ipak znatno kraći nego parnični i ovršni zajedno, kako je sada slučaj, napominje Jukić.

Iz Udruge za zaštitu vlasništva Protectus pozdravljaju te promjene, ali upozoravaju kako nema razloga da najmoprimac bude isključivo fizička osoba.

- I prepostavka je da su oni koji su radili nacrt prijedloga zakona htjeli napraviti jasno razlikovanje između najma i zakupa, ali s time dolazimo u sukob s drugim zakonima, kao što je naprimjer Zakon o strancima, jer taj zakon predviđa da poslodavac, koji je pravna osoba, u pravilu u slučaju da osigurava smještaj za svoje radnike mora za dokumentaciju koja je potrebna za dobivanje dozvola za boravak i rad i drugih dozvola, priložiti ugovor o najmu i to može napraviti probleme, objašnjava Vedran Ceranić iz Udruge Protectus.

Ceranić: može biti problema

Također upozorava na mogući problem pri dostavi otkaza ugovora najmoprimcu preporučenom poštom. 

- Nije regulirana situacija što ako najmoprimac izbjegava dostavu i u pravilu će se u praksi događati da će se najmodavcima vraćati pismena sa obavijesti da nije podigao pošiljku, to nije isto kao odbitak primitka pismena i može doći do problema u praksi jer onda otkazni rok neće početi teći i otkaz neće moći nastupiti, zaključuje Ceranić.

Novi zakon uskoro će u redovitu saborsku proceduru, a na snagu bi trebao stupiti prvoga siječnja 2027. godine.